Qué pasa si no pago la hipoteca

Muchos son los propietarios que están luchando por pagar todos sus gastos mensuales y se preguntan a sí mismos "¿qué pasará si dejo de pagar mis pagos mensuales de la hipoteca?"

En primer lugar antes de empezar, debe señalarse que si se deja de pagar todos los pagos de la hipoteca juntos y no se trata de resolver las luchas de la hipoteca, la casa va a ir a la ejecución hipotecaria. Si la casa se excluye, se tendrá que encontrar otro lugar para residir.

Qué pasa si no pago la hipoteca

El factor principal de por cuánto tiempo y qué tipo de proceso se determina de ejecución hipotecaria, siempre dependerá de las leyes de ejecución hipotecaria de cada estado o país. Todos los diferentes estados más o menos elijen su propia manera de ejecutar la hipoteca, o bien se puede hacer mediante un proceso judicial o no judicial.

En muchos estados la ley de ejecución de una hipoteca describe que el proceso se puede hacer a través de cualquier método. Pero la mayoría de los estados optan por la resolución mediante una vía no judicial. La razón de ello se debe a que de esta manera toma mucho menos tiempo en completarse y es menos costosa para el prestamista también.

A continuación se presenta una breve definición del proceso de ejecución hipotecaria judicial y no judicial (las leyes pueden variar de un estado a otro).

  • Ejecución de una hipoteca judicial: Para que el prestamista ejecute la hipoteca con el proceso judicial primero debe demostrar que el prestatario ha incumplido con su hipoteca. Para ello debe presentar una demanda ante el tribunal del condado local afirmando que el prestatario ha dejado de hacer sus pagos. Si el tribunal acuerda la ejecución hipotecaria procederá y la propiedad será vendida en la fecha de venta fijada por los tribunales. Esta forma de ejecución de una hipoteca sólo se utiliza cuando no hay "cláusula de poder de venta" presente en los prestatarios de hipoteca o escritura de fideicomiso original.
  • Ejecución no judical de una hipoteca: Si sucede que hay un poder de venta presente en la hipoteca o escritura de fideicomiso, el prestamista resolverá la ejecución de una hipoteca con el proceso no judicial. Esta vía de ejecución hipotecaria es el método más utilizado en los Estados Unidos. El plazo de ejecución de una hipoteca y la cantidad de avisos que recibe antes de las compraventas de viviendas varían de estado a estado.

En general, se suele recibir una notificación que permite saber acerca de los montos vencidos y que da una cierta cantidad de tiempo para pagar. Si no se pone al corriente el préstamo o se trata de resolver el problema, entonces comenzará el proceso de ejecución hipotecaria. En este momento el prestamista creará la fecha de venta del fideicomisario. Al prestatario se le enviará esta notificación informándole de la fecha en que la casa se debe vender. Si el prestatario no trata de llevar a cabo eñ préstamo actual en dicho tiempo, la casa pasará a través de la ejecución hipotecaria y se venderá según lo programado.

Así que si dejas de pagar la hipoteca con todos los gastos en conjunto y no tratas de hacer nada para resolver el problema, la casa pasará a una ejecución hipotecaria y te verás obligado a sacar tus pertenencias y mudarte. Sin embargo, puedes ser capaz de evitar la ejecución hipotecaria por completo si, completas una modificación del préstamo, pagas y pones el préstamo al corriente, o posiblemente incluso si haces una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.

Si no pagas la hipoteca en España

Los costes de recuperación aumentan cuanto más tiempo pasa

Al entrar en la negación y la esperanza de que las deudas se pondrán al día por si solas es un gran error, ya que arrastra el proceso, lo que aumenta el coste final para ti. Todos los pagos que se pierden se añaden a la deuda, al igual que los gastos legales incurridos por los bancos, y se empieza a pagar una tasa de interés de demora superior, por lo que la deuda aumentará rápidamente. Contra más largo sea el proceso, más caro será para ti. Y ten cuidado, la tasa de interés de demora que se paga es mucho mayor, posiblemente más del 20%. Si quieres saber qué tasa de interés de demora tendrás que pagar deberías ser capaz de encontrarlo en tus escrituras de la hipoteca.

Muchos prestamistas hipotecarios españoles son muy lentos al reaccionar cuando los no residentes comienzan a no hacer los pagos mensuales de la hipoteca, y muchas personas cometen el error de pensar que una reacción lenta es buena para ellas. A veces es debido a que el banco no tiene los últimos datos de contacto (lo que es tu responsabilidad de asegurarte de que tu prestamista tiene tus datos de contacto correctos), y a veces es debido a que el banco está mal gestionado. Cuanto mayor sea el tiempo de respuesta por parte del banco, mayor será el coste para ti, así que no esperes a que el banco contacte contigo si te encuentras con pagos retrasados. Ponte en contacto con ellos tan pronto como sepas que tienes un problema, preferiblemente antes de que no hayas hecho el pago.

Negociar nuevas condiciones de la hipoteca

Por suerte, lo último que el prestamista hipotecario quiere hacer es reposar tu propiedad. Que la propiedad vuelva a ellos, resulta un dolor de cara para los prestamistas hipotecarios, por lo que tu poder de negociación con el banco puede ser más fuerte de lo que crees. Probablemente te dará todas las oportunidades para negociar unas mejores condiciones, tal vez un plazo más largo, o un solo período de interés, y si puedes lograr tus pagos de la hipoteca a un nivel manejable, y hacer un esfuerzo mayor para conseguir algunos ingresos de alquiler, pueden darte incluso espacio para respirar para sobrevivir hasta que el mercado se recupere. Por lo tanto, puede ser posible reestructurar tu hipoteca, y cuanto antes lo hagas, mejor.

Dejar de pagar la hipoteca en España

Sin embargo, para algunos prestatarios excesivamente tardíos, estas mejores condiciones no serán de mucha ayuda. En este caso es necesario limitar los daños, y una venta rápida en una pérdida es probable que sea la solución menos mala. Dejar caer el precio podría significar tener que pagar más para borrar tu deuda hipotecaria, pero a largo plazo podría ser más barata la toma de posesión.

Para dar un ejemplo, digamos que si se compró un apartamento por 200.000€, con una hipoteca de 80% de 160.000€. Si te las arreglas para vender por 160,000 € serás capaz de borrar la deuda hipotecaria, pero si vendes por cualquier cantidad menor que eso, tendrás que pagarle al banco la diferencia. Así que si vendes por 140.000€, tendrás que pagar al banco 20,000€ para borrar tu deuda hipotecaria. Cuanto menor sea el precio de venta (por debajo del valor de la hipoteca), mayor será la cuenta de fondos propios negativos.

La venta por debajo del valor de la hipoteca es sólo una opción si puedes conseguir los fondos para pagar al banco por cualquier patrimonio negativo. Dada la situación del mercado en los últimos años, con valores de propiedades que se hunden en muchas áreas, el proyecto de ley resultante de la equidad negativa podría ser considerable, y potencialmente tan grande o más grande, que el capital ya invertido. Ejemplo: compraste por 200.000 €, con una hipoteca de 80% de 160.000€, y la equidad de 40,000€, entonces vendes por 100,000€, con patrimonio neto negativo de 60.000€. La pérdida total será de 100.000€ más gastos. Algunas personas no tienen los fondos para hacer frente a los fondos propios negativos. ¿Qué pasa entonces?

Juicio hipotecario en España

En este caso, el escenario más probable es que el banco se quede con tu propiedad, y lo venda en subasta pública (potencialmente a un precio más bajo que el que podrías conseguir bajando el precio actual). Esto tomará tiempo - a menudo un año o más - la adición de los costos legales y de otro tipo en tu factura de patrimonio neto negativo, que el banco entonces puede decidir si sigues en el hogar (si tu deuda es pequeña, digamos unos pocos miles de euros, el banco puede decidir que no vale la pena, ya que el cobro de deudas no es barato). Pero cualquier cosa que puedas hacer para acelerar el proceso reducirá el costo final para ti, así que si estás seguro de que la recuperación es la única solución, deja esto en claro con tu prestamista, y trata de conseguir que se muevan rápidamente.

Por otro lado, si el banco se toma un tiempo largo para subastar tu propiedad - por ejemplo 2 años - el mercado podría recogerla en el ínterin, lo que permite al banco conseguir un mejor precio en la subasta del que tendría hoy. Esto es posible, pero dada la forma en que el mercado se mueve, podría decirse que es muy poco probable.

Si no puedes permitirte el lujo de seguir pagando tus pagos hipotecarios en España, y no puedes permitirte el lujo de vender en el patrimonio neto negativo, no tienes muchas opciones. En esta situación, algunas personas tratan de refinanciar. Dependiendo de sus circunstancias, esto puede ser una buena solución, pero para muchos, las posibilidades de hacer algo mejor con un nuevo prestamista son escasas, y la operación de refinanciación costarán dinero. De hecho, un buen número de corredores de hipotecas inescrupulosos están haciendo dinero ofreciendo paquetes de refinanciación falsa a las personas desesperadas. En tiempos de angustia, abundan las estafas que se aprovechan de la desesperación.

Refinanciación en España

Dicho esto, muy pocas personas serán capaces de encontrar una solución a su problema frente a las hipotecas con el asesoramiento adecuado. Hay cosas que puedes hacer para reducir tus pagos mensuales de la hipoteca, y aumentar tus ingresos de alquiler. Podría ser suficiente para sacarte del apuro hasta que el mercado se recupere. Habla con tu banco, o bien, tu agente hipotecario español honestamente acerca de tus problemas con las hipotecas en España.